Продаж квартири у 2025 році може не тільки принести прибуток, а й з'їсти до чверті її вартості. Як уникнути зайвих витрат та скористуватись пільгами при продажу нерухомості у 2025 році?
Про нові правила під час продажу нерухомості – в матеріалі РБК-Україна
Головне:
- В яких випадках можна продати житло без сплати податків?
- Коли за продаж нерухомості нараховуються мінімальні податки?
- В яких випадках продавець сплачує по максимуму?
- Як скористатись пільгами на продаж житла та навіщо це було запроваджено?
Мінімальні витрати: коли можна обійтися лише 2%
Продаж квартири – це не лише спосіб отримати прибуток, а й досить витратна справа. Особливо у 2025 році, коли умови оподаткування в Україні стали жорсткішими, а ставка військового збору зросла до 5%. Вартість продажу може неприємно здивувати тих, хто не підготувався заздалегідь. Наприклад, при продажі квартири за 1, 5 млн гривень, залежно від умов угоди, продавець може сплатити від 30 000 до 375 000 гривень податків.
"З кінця 2024-го року ставка військового збору зросла з 1,5% до 5%, що суттєво збільшує податкове навантаження на продавців нерухомого майна", – прокоментував РБК-Україна юрист з нерухомості Андрій Ставнюк.
У найкращому випадку, продавець сплатить лише 2% від вартості квартири. Це можливо, якщо:
- це перша угода продажу за календарний рік;
- власник володів нерухомістю понад три роки;
- квартира не потрапляє під додаткові оподаткування.
"Це стандартна ставка що сплачується у всіх випадках – 1% державного мита та 1% до Пенсійного фонду України. Військовий збір і податок на доходи фізичних осіб у такому разі не стягуються", – зазначає Ставнюк.
У практиці це доволі поширений випадок – за даними ринку, понад 60% угод з житлом в Україні здійснюються власниками, які володіли майном тривалий час і продають його вперше. Проте в будь-якій іншій ситуації доведеться платити значно більше.
Випадки з підвищеним оподаткуванням: до 12% і навіть до 25%
Якщо власник продає квартиру, якою володів менш як три роки або це вже друга й більше угода в одному році, він має сплатити не лише стандартні 2%, а й додаткові податки.
"У разі короткострокового володіння до цих 2% додаються ще 5% податку на доходи фізосіб (ПДФО) і 5% військового збору. Разом – 12% від вартості квартири", – уточнює юрист.
Найбільш витратним варіантом є, якщо ви продаєте квартиру вдруге або втретє за рік. Тут працює жорсткіший фінансовий підхід. "Тоді до 2% стандартних зборів додаються 18% ПДФО та 5% військового збору – сумарно 25% від вартості, зазначеної в договорі купівлі-продажу", – каже Ставнюк.
За словами експерта, якщо продавець має документи, що підтверджують витрати на придбання житла, наприклад, договір купівлі, податки можуть обчислюватися не від повної суми, а від прибутку – різниці між купівлею і продажем. Але на практиці це трапляється рідко, бо не всі можуть надати повний пакет необхідних документів. Тому варто одразу фіксувати первісну вартість житла.
У разі, якщо продавець є юридичною особою, податок на прибуток складає 18% від доходу, отриманого від продажу нерухомості. При цьому для визначення оподатковуваної бази враховується балансова вартість майна, а не його ринкова оцінка.
Винятки з правила: хто може зекономити
Не всі платять податки однаково. Закон передбачає певні винятки, що дозволяє значно зменшити податкове навантаження при продажу нерухомого майна. Наприклад, звільняються від сплати ПДФО та військового збору:
- особи, які продають успадковану нерухомість від найближчих родичів, але не плутати з договором дарування;
- громадяни, які продають квартиру вперше, за умови що вони володіли нею понад 3 роки;
- соціально вразливі категорії: інваліди І групи, учасники бойових дій, внутрішньо переміщені особи, які мають право на компенсацію.
"Якщо ви входите до пільгової категорії або продаєте майно, отримане в спадок, – податкове навантаження знижується, іноді навіть до нуля", – зазначає Андрій Ставнюк.
Хто платить більше: продавець чи покупець?
Найбільші витрати традиційно несе продавець. Саме він сплачує основну частину податків, мита і зборів. "У середньому продавець платить від 2 до 25% від вартості житла. Це залежить від кількості угод, терміну володіння та підтвердження витрат", – пояснює юрист.
Покупець, своєю чергою, сплачує лише 1% пенсійного збору. Також за домовленістю сторін він може частково брати участь в оплаті послуг нотаріуса, що вносить угоду до реєстру прав на нерухоме майно. У середньому оплата складає 0,5–1% вартості квартири. Але це не обов'язково – усе вирішується в кожному випадку індивідуально між двома сторонами угоди купівлі/продажу.
Крім того, до супутніх витрат, які теж варто враховувати, відносять оцінку майна, що є обов’язковою для оформлення угоди та податкового розрахунку. Послуги ліцензованого оцінювача коштують у середньому від 1 до 2 тисяч гривень.
Підготовка технічної документації потрібна у разі, якщо документи на нерухомість застарілі або потребують уточнення. Наприклад, ціна виготовлення нового техпаспорту стартує від 9000 гривень при площі об’єкта нерухомості 60–70 квадратних метрів. В середньому ціна варіюється в межах 12–15 гривень за квадратний метр.
На практиці багато хто не враховує ці витрати під час розрахунку кінцевої суми, що призводить до непорозумінь і навіть до зриву угоди на останньому етапі.
Чому держава посилила оподаткування
Нове податкове навантаження – це не лише питання бюджету, а й стратегічна політика держави.
"Держава прагне обмежити спекуляції на ринку нерухомості. Чим більше угод – тим вищою буде ставка. Це має знизити кількість швидких перепродажів і стимулювати довгострокове володіння житлом", – підсумовує Андрій Ставнюк.
На думку експерта, ці заходи можуть стабілізувати ринок і захистити інтереси добросовісних власників, але в короткостроковій перспективі зменшиться кількість угод, особливо серед інвесторів.
Нагадаємо, що сьогодні близько 30% українців купують житло у віці 31 – 41 року і все більше українців схиляються до купівлі приватних будинків, надаючи їм перевагу перед квартирами. Найбільший попит на житло під ключ зафіксовано у Київській області, що складає майже половину всіх пропозицій в Україні. Крім того, за статистичними даними в останній час ціна житла найбільше виросла у Житомирі. Показник здорожчання найбільший в Україні та складає 16%.
Для підготовки публікації використано коментарі юриста з нерухомості Андрія Ставнюка та матеріали Державної податкової служби України.
